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物业管理求变
来源:  作者:本站
物业经理人每年应当向业主做述职报告,业主可以对物业经理人进行选择和监督,根据经理人的表现来决定其聘用与否。市民及消费者作为业主,最终要全面主宰物业管理权,而经理人只是行使其客户的授予权力
物业公司与业主的矛盾早已成为不争的事实,调查显示,7成业主对物业公司不满意。为解决这些问题,北京一房地产项目“Naga上院”宣布正式启动“物业革命”试点,一时引起业内广泛关注。支持者认为,这是一次有益的尝试,为物业管理开辟了新路。持有异议者认为:物业法规对产权人董事会本身主体资格没有确认,具体操作模式是否可行也没有定论,尤其是涉及建筑面积比较大、业主人数达到上千人的住宅小区根本无法执行。其实,两种不同的观点,正是现存物业管理矛盾的写照。争论的本身,就预示着变革,“物业革命”反映出物业管理的发展可能出现拐点。
以《公约》自治
长期以来,物业管理得到了各级政府的高度重视,甚至被视为社会改革的前沿。但是,由于相关法规、制度有待完善,在小区内业主、物业公司各自为政,缺乏统一的可供共同遵守的规范,造成小区内无标准、无秩序。尽管建设部竭力推动小区业主公约的制定工作,但是多数小区都将其作为一种形式,照抄一下了事。在业主之间发生矛盾时,无矩可依;在物业公司实施某些管理时,无规可循。
在新的“物业革命”的管理模式里,业主公约被推向极高的位置,购房人欲购买小区房屋必须先阅读业主公约,接受后才可以签订房屋买卖合同。公约不但明确了业主的权利更强调业主的义务,同时约定了违约应承担的责任。与此同时,公约还第一次约定物业管理企业的组织及其原则,这样,就可以成为业主、物业公司在物业管理活动中遵循共同的规则,有利于建立小区的良好秩序。
业主与物业公司的互动
在现实的物业管理中,物业公司与业主在价值取向上存在根本分歧。物业公司以利润最大化作为目标,这与业主需要的提高服务水平存在着根本矛盾。收费不透明、物业费被占用等事件常有发生,另一方面业主拒缴物业费,更进一步造成物业管理品质的下降。
在新的物业管理模式设计中,业主大会与物业管理公司将建立起互动关系。业主大会制定小区物业管理的服务标准,物业公司专业人员根据服务标准制定服务方案和预算,获得业主大会批准后执行。在这种互动模式中,业主的意志与物业公司的专业技术人员和管理人员的专业经验能够达成很好的互动,从而将两者的矛盾,转变为两者的良性互动。
权力的平衡
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